Bauen im Bestand

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Der Gebäudebestand in Deutschland

Seit Anbeginn der menschlichen Baugeschichte werden Gebäude an, um- oder weitergebaut. Bauliche Strukturen prägen wie kaum etwas anderes die Umwelt der Menschen und das oft Jahrhunderte lang. Heute zählt die Modernisierung von Bestandsgebäuden zu den wichtigsten Bauaufgaben in Deutschland. Rund 21,7 Mio. solcher Wohn- und Nichtwohngebäude gibt es laut dena-Gebäudereport 2019. Die Bundesstiftung Baukultur schätzt, dass der deutsche Gebäudebestand aus 67 % Alltagsbauten, 3 % Denkmälern und 30 % erhaltenswerter Bausubstanz besteht. Die deutschen Bauinvestitionen entfallen zu zwei Dritteln auf Sanierung, Umbau und Erweiterung des Bestands.

Die Bedeutung des Bestands

Gesellschaftliche und wirtschaftliche Änderungen beeinflussen unter anderem die Nutzung des Gebäudebestands und haben zur Folge, dass Bauen im Bestand immer wichtiger wird und an Dynamik gewinnt. Dennoch wird weiterhin oft eher der Neubau forciert, welcher nicht selten einen Bruch mit dem Bestand darstellt.

Die Richtung weg von einer vorrangigen Neubaukultur hin zu einer Umbaukultur wird von vielen Stellen als notwendig gesehen. Denn Boden ist eine endliche Ressource und dem Statistischen Bundesamt zufolge hat die Flächenversiegelung bereits einen Anteil von 14 % an der deutschen Fläche. In Anbetracht des Klimawandels wird eine CO2-Reduzierung angestrebt, zu welcher die Nutzung der in Bestandsgebäuden gebundenen grauen Energie beitragen kann.

Verschiedene Umbaumaßnahmen im Überblick

Neubau und Umbau unterscheiden sich in erster Linie darin, dass das Haus beim Umbau bereits steht. Damit einher gehen Unterschiede in der Planungsmethodik, im Know-how und in den Bewertungsmodellen. Beim Umbau wird unterschiedlich stark in den Bestand eingegriffen. Soll das Gebäude saniert werden? Soll es umgenutzt werden? Soll erweitert werden? Ist nur ein einzelner Gebäudeteil wie zum Beispiel das Dach oder das Bad betroffen oder das gesamte Haus?

Zudem wird aus verschiedenen Gründen umgebaut. Es geht dabei um eine Anpassung an aktuelle Standards und Bedürfnisse, ob aus nutzungsspezifischer, ästhetischer oder technischer Sicht. Eine genaue Definition der Maßnahme mit Zuordnung zu einem Begriff gestaltet sich aufgrund dieser Komplexität schwierig. Viele Baumaßnahmen lassen sich durch mehrere Begriffe beschreiben. Jedoch hat wohl fast jedes noch erhaltene Gebäude im Lauf der Zeit auf die eine oder andere Weise Änderungen erfahren.

Umbau	Ein Umbau ist immer mit einem Eingriff in die Gebäudestruktur – in Statik, Raumgefüge oder beides – verbunden. Solche strukturellen Eingriffe sind mit zusätzlichem planerischem Aufwand verbunden, da für die Änderungen Entwurfsleistungen gebraucht werden. Zudem ist ein statischer Nachweis erforderlich, weshalb die vorhandene Bausubstanz eingehend untersucht werden muss. Dazu gehören zum Beispiel auch Anbauten und Aufstockungen.
Renovierung / Instandhaltung	Eine Renovierung erhält den Wert und die Funktion eines bestehenden Gebäudes. Dabei wird dem Bestand weder etwas hinzugefügt noch ausgetauscht. Es handelt sich um Pflegemaßnahmen wie Schönheitsreparaturen und die Aufbereitung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterung.
Reparatur/ Instandsetzung	Eine Reparatur ist dann gegeben, wenn ein defektes Bauteil ausgetauscht wird.
Sanierung	Eine Sanierung liegt zwischen Umbau und Reparatur: Sie umfasst keine wesentlichen strukturellen Änderungen und betrifft auch intakte, aber veraltete Bauteile. Dabei kann man im Umfang zwischen Teilsanierung und Kernsanierung unterscheiden. Eine weitere Art der Sanierung ist die Schadstoffsanierung.
Modernisierung	Eine Modernisierung wird durchgeführt, um ein Gebäude aufzuwerten. Der Begriff kommt aus dem Mietrecht. Es kann sich dabei um Umbaumaßnahmen wie zum Beispiel einen nachträglichen Anbau eines Balkons oder um Teilsanierungen wie den Austausch der vorhandenen Fenster handeln.
Umnutzung	Eine Umnutzung betrifft die Änderung der Gebäudenutzung. Die Änderung eines Bürogebäudes in ein Wohngebäude unterliegt dabei dem Baurecht und auch Änderungen innerhalb einer Nutzungsgruppe müssen unter Umständen genehmigt werden.

Mit Umbaumaßnahmen den Altbau anpassen

Eine Veränderung des Bestands ist häufig unumgänglich, um Schall-, Wärme- oder Brandschutz an aktuell geltendes Recht anzupassen. Solche Anpassungen können eine wesentliche Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes mit sich bringen, auch wenn die Maßnahme an sich klein erscheint. So verändern beispielsweise nachträglich eingesetzte Unterdecken zum Schall- oder Brandschutz die Raumproportionen, eine Außendämmung gleich die gesamte Außenfassade und damit das Erscheinungsbild. Dabei kann die Planung ausschließlich nach technischen und ökonomischen Aspekten erfolgen oder als eine integrierte Planung, bei der Alt und Neu als Ganzes betrachtet werden.

Die Zukunft des Umbaus

In Deutschland zeichnet sich die Umbaugeschichte der letzten 100 Jahre vor allem durch den Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg aus, welcher zu einem starken Umbau der Städte führte, hin zu einer Auto-geprägten Stadt. Heute wird meistens aufgrund des demographischen Wandels oder aus energetischen Gründen umgebaut. Durch die älterwerdende Bevölkerung ist altersgerechtes, barrierefreies Wohnen immer häufiger erforderlich. Im Rahmen des Energiekonzeptes der Bundesregierung von 2010 wurde das Ziel gesetzt, die Rate der energetischen Sanierung der Bestandsgebäude um 2 % pro Jahr zu steigern. Diese Maßnahme sollte dabei helfen, den Primärenergiebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 % zu reduzieren. Zudem werden in Zukunft Anpassungen des Gebäudebestands an Veränderungen durch den Klimawandel an Bedeutung gewinnen.

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